物件探しの前に！しておくこと

こんにちは。
輝建設のコハラです。

中古物件を購入して
リノベしたいということで、

いろいろとご相談が多い
今日この頃です。

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本日もお電話で
いろいろとお話し差し上げた方も。

中古物件探しとなると、
まず不動産屋さんに
相談することが多いと思います。

ただ、不動産屋さんは
建築屋さんではありませんので、

建物のことについては
やっぱり餅は餅屋。

できれば工務店さんにも
同行してもらったほうが
安心かと思います。

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一方で、
最後に売買契約書を巻くときに
お願いするのは不動産屋さん。

なので、

「信頼できる不動産屋さんか」

これは、
よーく見ておいてください。

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不動産屋さんの中には、
売ったら終わり、

という感じの方も
残念ながらいらっしゃいます。

契約書などを
しっかり説明してもらわないと、

あとから
「そんな話、聞いてないで……」
ということにもなります。

先日も、

引き渡し後、
特定の年限に起きたトラブルは
売主の責任で……

というような内容が
契約に含まれていたことで、

売ったあとも
いろいろとトラブル含みで
悩まれている方から
ご相談がありました。

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そのほか、
不動産売買には

売主さんと買主さんという
二人のプレーヤーがいます。

「両手取引」といって、

一つの不動産屋さんが
売主側・買主側の
両方を仲介する場合があります。

そうすると、
売主、買主それぞれから
仲介手数料を受け取れる場合があります。

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売主は
できるだけ高く売りたい。

買主は
できるだけ安く買いたい。

当然、
利益は相反します。

そして仲介手数料は
売買価格に連動します。

ということは……。

ちょっとでも高い方が……。

いや、
これ以上は言いませんが。笑

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あと、
気をつけたいのが

契約をめちゃ急いでくるパターン。

「物件、流れますよ！」

「他にも申し込み
入っていますよ！」

と言われるやつです。

もちろん、
本当に人気物件なら
急がないといけないこともあります。

でも、
住宅ローン特約をつけるなら、

どこの金融機関で借りるのか、

金利はどうなのか、

工事代金の部分実行は可能なのか、

つなぎ融資はあるのか、

そのあたりも
確認しておきたいところです。

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まだ土地を見ただけなのに。。。

新築やリノベをするなら
工務店との請負契約が
必要になる場合もあります。

最低限、

どれくらいの工事になるのか。

どれくらいのお金が
かかりそうなのか。

確認しておきたい。

でも、

「物件、流れますよ！」

「他にも申し込み
入っていますよ！」

と契約をせかしてくる。

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いやいや、その前に
確認すること、
まだありますやん。

土地の境界は
確定しているのか。

隣地との間に
越境・被越境はないのか。

未登記の建物はないのか。

建築確認申請は
なされているのか。

確認済証などの書類は
残っているのか。

中古住宅なら、
建物の状態も
確認しておきたい。

いろいろ説明してもらってから
ハンコをつきたいところです。

一度契約してしまうと、
簡単には後戻りできません。

仮に問題のある契約だったとしても、

それをひっくり返すまでには
時間もお金もかかります。

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建築費の高騰もあって、

新築ではなく
中古を買ってリノベ、

という選択肢は
これからますます
増えると思います。

だからこそ、

建物だけではなく、
契約書の内容も大切。

できれば契約当日ではなく、
事前に契約書類をもらって
確認しておきたいところです。

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両手取引でなくても、

買主さん側の仲介だけでも
急いで契約を進める
不動産屋さんはいらっしゃいます。

そのペースに
乗せられないでください。

住宅ローンも決まり、
売買契約も終わってしまえば、

あとからあれこれ言っても
話がなかなか進まないこともあります。

信用に足る人なのか。

よーく、
相手を見てくださいね。

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私も近年、

中古物件を買って
自宅をリノベしました。

そのときは
買主側を専門にされている
不動産屋さんに付き合ってもらって、

不動産探しをしました。

なので、

私にとって不利益に
なりそうな情報も含めて、

いろいろと
教えてもらえました。

建築的なことは
自分で分かるのですが、

不動産独特の契約システムや
土地でありがちなトラブルなど、

随分助かりました。

そのとき得た知識は、
今のお客さんの
物件探しのお手伝いにも
役立っていると思います。

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なので、

中古物件や土地を
探し始める前に、

できれば三者を
探しておいてください。

まず、

「工務店探しをする」

中古住宅や土地を
一緒に見てもらう。

概算でもいいので
工事費を考えてもらう。

予算内で
どんなことができるのか。

住宅ローンの申し込みに
請負契約書が必要なのか。

解像度が低くてもいいので、
早めに情報共有しておく。

もちろん、

「ここなら工事を頼んでもいい」

と思える工務店さんを
探してください。

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次に、

「金融機関探しをする」

新築にするのか。

中古＋リノベにするのか。

総額いくら借りられるのか。

そのうち工事部分は
いくら借りられるのか。

新築とリノベで
融資条件は違うのか。

工事代金を
途中で部分実行してくれるのか。

つなぎ融資があるのか。

同じ住宅ローンでも
金融機関によって違います。

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そして、

「信頼できる不動産屋さんを探す」

ある程度エリアが
決まっているのであれば、

内見などをお願いする
不動産屋さんを決めておくのも
一つの方法だと思います。

毎回違う不動産屋さんに
内見を申し込むと、

こちらの希望や事情を
毎回説明しないといけません。

これが結構めんどくさい。

しかも、

あまり興味のなかった物件の
不動産屋さんが
めちゃくちゃいい人で、

「これは！」と思った物件の
不動産屋さんが
なんだか怪しげだったり。笑

そんなこともあります。

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なので、

「この人にお願いしたい」

と思える不動産屋さんがいれば、

そのエリアの他社が
出している物件でも、

その不動産屋さんから
情報元の不動産屋さんへ
連絡してもらって、

内見させてもらえる場合があります。

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あれこれ書きましたが、

不動産探しは
物件を探すだけではなく、

「チームを探す」

くらいに考えても
いいんじゃないでしょうか。

リノベや新築について、

まだ解像度が低い段階でも
建築情報や概算見積もりを
早めに出してくれる

「工務店」

工事代金の分割実行や
つなぎ融資などについて
相談できる

「金融機関」

そして、

買主側の利益を損なわないように
情報や契約内容を
きちんと説明してくれる

「不動産屋」

この三者を、

家づくりを意識した段階から
少しずつ探しておいてください。

物件を見つけてから
全部探し始めると、

「他にも申し込み入ってますよ！」

の一言で、
全部が急に動き始めますので。笑

ということで、
また次回。

はぁ、
今日も長くなってしまいました。汗

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追伸。

私が自宅探しのときに
お願いしていた、

買主側を専門にされている
不動産屋さんがあります。

「ろっけん不動産」さんです。

気になる方がいらっしゃれば、

私に少し個人情報などを
開示していただけましたら
ご紹介しますので、

感想募集フォームから
ご連絡ください。

私は本当に安心して
不動産購入を進められました。

ろっけん不動産
↓↓↓
https://m.terukensetsu.jp/l/m/XhMdA2eFypFI7N

ちなみに以前、

私が探した物件で
売主さん側に不動産屋さんが
ついていない物件がありました。

そこで家づくりの話が
進みそうになったとき、

ろっけんさんを
うちのお客さんに紹介したところ、

ろっけんさんは
買主さん側の不動産屋さんを
別に連れて来られました。

形だけなのかもしれませんが、

まあ、
そこまでされるところは
なかなかないと思います。

結果的には、
そこで家づくりには
ならなかったのですが。

ご参考までに。

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