耐震改修だけの値段は即答しにくい

こんにちは。
輝建設のコハラです。

最近は物価高騰で
中古リノベのご相談が
多いです。

（３回に１回は
これを枕にしているような、、、）

で、

ある意味、
横綱級のリノベ、

それも東の横綱という
耐震改修工事、、、、。

のことについて
ちょっとストレートな
お話をば。

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リノベといえば耐震。
耐震といえばリノベ。

それぐらい、
初期段階では
絶対検討項目に上がる
耐震改修。

ネットをググっても
どれぐらいかかるのか
よくわからんし。

そうだ、今日は工務店の
おっちゃんくるから、
ちょっと聞いたろー、、、、

という感じで

「耐震工事で、
いくらぐらいですか？」

これ、よく聞かれます。

そして毎回、

うーーーーん。

となります（笑）。

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実は今日も、

既存住宅の間取りを
とりに行った
お客さん宅でも
聞かれましたし、

インスタでも今日、
外国人の方から、

「このくらいの家なら、
耐震工事はいくら？」

という質問がありました。

いやー。

お気持ちは
よくわかるんです。

リノベーションを
考え始めたら、

耐震にいくら。
断熱にいくら。
水回りにいくら。

という感じで、
まずは予算を
知りたいですよね。

でも、

耐震工事については
特に即答しにくいです。

もうほんとに
肌感覚でもいいし、

外れても
文句言わないから

といわれても、

答えにくい。

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工務店のおっちゃんが

「だいたい
これぐらいですねー」

という
この「これぐらい」は、

これまでの経験と、
最近の金額アップ感を
掛け合わせて、

まあ、あとから
見積もりで多少
増減があっても

怒られないぐらいの
金額をサクッと考えて、

話に潤滑油を
流し込むという
感じですが、

こと、耐震工事は

これまでに
多数やっていて、

経験や大体の金額が
頭に入っていたとしても、

必要な部材や、
それを取り付けるだけの
工数を抜き出せばいい、

というわけでは
ないしなー、、、、汗。

さあ、
なんて言おかなー

という感じです。

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例えば、

ここに耐力壁を
入れましょう。

となったとします。

耐力壁だけ、

ポンッ。

というわけには
いきません、ハイ。

まず今ある壁をめくる。

場合によっては
天井も床も触る。

柱や梁の状態を
確認して、

金物を入れたり、
下地をつくったりして、

耐力壁をつくる。

基礎の補強が必要なら、

当然、
その下のコンクリートまで
工事することになります。

そして耐震補強が
終わったら、

壁を元に戻して、
仕上げもしないと
いけない。

そもそも、
詳細調査していないのに

状況と傷みの加減も
わからないので

スタート地点が？？？

という。

やればやっているほど
いろんな分かれ道があって

ざっとこれぐらいと
言いにくいわけで。

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つまり、

耐震改修工事は

お風呂の入れ替えのように
施工範囲がある程度
限定されていたり、

クロスの張り替えのように
作業内容が限定されている
工事ではないんです。

建物の奥底にある
コンクリートの基礎から、

柱、梁、土台、
壁の下地。

そして最後は、

ビニールクロスや
板壁や左官仕上げまで。

耐震補強そのものから
最後の仕上げまで、

工事がかなり
多岐にわたります。

また、
いろいろな補強方法が
考えられる。

そして、
どこまで工事するのかも

建物によって
全然違います。

なので、

初見のお打ち合わせや、
メールやインスタでの
ご相談だけで、

「耐震工事は
○○万円ぐらいです」

というのは、

実際のところ、
なかなかお返事しにくいので

「うーん」

と唸ってしまうわけです。

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例えば、

壁をめくる費用は
耐震工事からだけなのか？

壁を元に戻す費用は
耐震工事からだけなのか？

とか思いつつ、

耐力壁入れるのなら
→間取りを
変えることできるかも。

壁戻す時の
クロスや漆喰の
仕上げる費用は？

→電気の配線、
入れ替えたい。

棚板の下地仕込みたいって
いわれないかなー？

床をめくったら？

→床張り替えたい。
断熱入れたい。

耐震要素の一環にもなるけど、
床下地の合板張りたい。

天井をめくったら？

→断熱入れたい。
電気の配線入れ替えたい。

勾配天井にしたいって
いわれないかなー。

基礎を触ったら？

→基礎断熱にしちゃう？

床下エアコンできるかもって
提案したほうが
いいかなーって。

などと思いながら
話を聞いていたりもします。

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ここらへんから、

「耐震工事『だけ』の金額」

というものが、

だんだん怪しく
なってきます（笑）。

さらに、

古民家や古い家の場合は、

耐震補強をしようと
床をめくったら、

土台が傷んでいた。

柱の足元が
傷んでいた。

基礎が思っていた状態と
違っていた。

そもそも石場建てなんで、

コンクリート基礎
なかった。。。

（そういう場合でも
耐震改修できますので）

なんてこともあります。

それがどれぐらいの範囲で
どれぐらいの規模で
傷んでいるのか。

その修繕費は？

ということなども
同時並行で
考えないといけない。

新築工事のように、

何も傷んでいない
図面上の数値どおりの
ところに、

新たに補強してやるだけの
話ではないんですよと。

はい、ここに
耐力壁つけました！

そのほかの
耐震要素も入れました！

耐震工事完了です！

というわけにも
いきません。

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そして、

さっきあげたような

「耐震改修工事に合わせて
これもやっておこう」

という工事も
いっしょにやる。

どうせ壁をめくるなら、

そのタイミングで
断熱材も入れます。

電気配線もやり直します。

間取りも変えます。
サッシも変えます。

という具合に、

同じ壁をめくって、
同じ大工さんが工事して、

その中で

耐震も断熱も
電気工事も
やっているわけです。

（電気屋さんの
工事ですが）

＝＝＝＝
さて。

この大工さんの
今日の作業は

耐震工事でしょうか。

断熱工事でしょうか。

リノベ工事でしょうか。

わかりませんが、

耐震改修工事だけで

壁の解体や復旧する
工事価格を受け持つと

とても割高に感じます。

でも、

そのほかの
環境整備系の工事も
一緒にできれば、

壁の解体、復旧の費用を
それらの工事でも
受け持ってくれるので、

耐震工事だけで見た
負担は下がります。

ほかの工事をすれば、
耐震工事の単価は下がる。

が、

工事は増えているので
総額は増えます。

はあはあ、

説明がややこしく
すみません。

＝＝＝＝
なので、

「耐震工事だけで
いくらですか？」

という質問に、

「はい、○○万円です」

と簡単に答えるのは、

実はかなり
難しいんです。

もちろん、

建物を調査して、
耐震診断をして、

補強計画をつくって、

どこをどう補強するかが
決まってくれば、

耐震補強に関係する費用を
ある程度まとめることは
できます。

でもそれと、

リノベーション全体計画から

「耐震だけを
完全に切り離した金額」

とは、

ちょっと違います。

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なので、

古い家のリノベーションで
予算を考えるときは、

耐震300万円。

断熱300万円。

水回り500万円。

はい、合計1100万円！

みたいな足し算では
なかなか考えにくい。

家全体を見て、

どこまでめくるのか。

どこを残すのか。

どこまで性能を
上げたいのか。

そして、

せっかくめくるところで
何を一緒にやるのか。

これをまとめて
考えた方が、

結局は無駄がありません。

と言いつつも、

一応そんな感じで
無理やり見積もりを
作ることもしていますが、

ちょっと無理して
作っている感じはあります。

＝＝＝＝
ということで、

現地で、

「耐震だけなら
いくらですか？」

と聞かれても、

インスタで海外から、

「SEISMIC RETROFIT、
HOW MUCH？」

と聞かれても、

うーーーーん。

となってしまう（笑）。

別に金額を
隠しているわけでは
ありません。

ほんまに、

切り分けにくいんです。

古い家の
大規模なリノベーションは、

「耐震はいくら？」

などのように
単一工事いくらから
考えるより、

まずは建物を見て、

「この家を、
どこまで直すのか」

から考える。

で、総額を伝えておいて、

ぼんやりとした
工事のイメージから

計画の解像度を
上げていくという感じ。

で、その解像度が
上がるたびに、

見積もりの解像度も
上がっていくという感じです。

その方が、

予算の話もずっと
現実的になると思います。

ということで、また次回

＝＝＝＝
追

ちなみに、

リノベ界の西の横綱、

断熱工事。

「断熱だけなら
いくらですか？」

これも、
なかなか難しい。

壁や床、
天井や屋根をめくる
ついでに、

断熱補強工事をすることが
ほとんどです。

つまり、

耐震も断熱も、

「何をするか」だけでなく、

「他の工事と一緒に
何をするか」

で効率が変わるので、

そこだけ切り出して考えると、

とても高い単価に
なってしまうかなと思います。

東の横綱も、
西の横綱も、

なかなか一人では
土俵に上がってくれません（笑）。

うまいこと、
オチついたー！

が、

書き出すとまた
長文になりました。

すみません。

明日からは
もうちょっと短くいきます。汗汗

＝＝＝＝
10/10（土）11（日）
大阪府柏原市で
戦前戦中の古民家の再生工事の
完成見学会を予定しています。
メルマガ読者さんには先行して
近日中にご案内差し上げる予定です。

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