こんにちは。
プレゼントデザイン 川端です。
昨日のメルマガでは、税金の話に触れていませんでした。
賃貸と持ちビルの比較では、家賃や融資返済だけでなく、税金がキャッシュフローに大きく影響するという違いがあります。
そこで今日は、住宅（マイホーム）を取得した場合にかかる税金について、わかりやすく見ていきましょう。
住宅取得時に“一度だけ”かかる税金
住宅や土地を取得したとき、最初に一度だけかかるのが不動産取得税です。
これは「評価額（課税標準）」をもとに算出され、新築住宅と住宅用地には軽減措置が設けられています。
今回はシミュレーションとして、
物件価格：土地 2,000万円 / 建物 4,000万円
建物評価額：2,000万円
土地評価額：1,400万円
として計算してみます。
建物の不動産取得税（長期優良住宅の例）
新築住宅の場合、評価額から一般住宅は1,200万円、長期優良住宅は1,300万円が控除できます。
プレゼントデザインの手がける住宅は長期優良住宅仕様が多いため、
2,000万円 ー 1,300万円 ＝ 700万円（課税対象額）
700万円 × 3% ＝ 21万円
となります。
土地の不動産取得税（住宅用地の例）
住宅用の宅地は評価額を**1/2（特例）**として計算できるため、
1,400万円 × 1/2 ＝ 700万円
700万円 × 3% ＝ 21万円
→ さらに同額の税額軽減により相殺されるため 0円
となり、土地の取得税は実質0円になります。
建物面積が240㎡を超える場合の注意
建物面積が240㎡を超えると、この控除（1,200万・1,300万）が適用されなくなります。
その場合、取得税は36万～39万円ほど増加し、より大きな負担となります。
住宅を所有している間に“毎年”かかる税金
住宅を持ち続ける限り、毎年かかるのが固定資産税（1.4%）と都市計画税（最大0.3%）です。
これも評価額ではなく課税標準額（評価額をもとに自治体が定める税額の基準額）×税率で計算されます。
新築住宅の軽減（固定資産税のみ）
一般住宅：3年間 1/2に軽減
長期優良住宅：5年間 1/2に軽減
※都市計画税にはこの1/2軽減は適用されません。
建物の固定資産税は、
課税標準 2,000万円 × 1/2（新築軽減）× 1.4% ＝ 14万円（5年間）
となります。
住宅用地の軽減（200㎡以下の例）
住宅用地は、課税標準に対して
固定資産税：1/6 に軽減
都市計画税：1/3 に軽減
となるため、
土地の固定資産税：1,400万円 × 1/6 × 1.4% ＝ 約 3.3万円
土地の都市計画税：1,400万円 × 1/3 × 0.3% ＝ 約 1.4万円
合計で**約4.7万円 / 年（= 0.39万円 / 月）**の負担となります。
建物評価額の推移について
建物の評価額は、減価償却と似たカーブで下がっていきます。
ただし税制上は22年で価値0になるわけではなく、20～25年ほどで“残存価値”に収束し、その後はゆるやかに下がり続けます（税額は下がるがゼロにはならない）。
住宅と光熱費を並べて見るとどうなるか
もうひとつ、住宅のキャッシュフローに影響するのが光熱費です。
賃貸では性能を選べないため、光熱費が高止まりしやすい。
仮に4人家族で年間30万円の光熱費がかかっているとして、
高性能住宅で年間15万円削減できた場合の実質負担を見てみます。
? 実質キャッシュフローの概念比較
時期 住宅の税金（概算） 光熱費削減 実質負担
1年目 4.7万円（=土地）＋ 14万円（=建物/新築軽減）＝ 18.7万円 -15万円 3.7万円/年（= 0.3万円/月）
10年目 建物評価が約50%に低下 → 7万円＋4.7万円＝ 11.7万円 -15万円 -3.3万円/年（=黒字方向）
20年目 残存価値に収束 → 4万円＋4.7万円＝ 8.7万円 -15万円 -6.3万円/年（=暮らしが資産化）
ということで、税金だけでなく光熱費まで含めて設計すると、住み続けるほど快適で経済的になり、評価額では表せない“未来の資産価値”が生まれるということが見えてきます。
賃貸 vs 持ち家の議論は「建物性能」が抜け落ちやすい。
でも本当は、ここがいちばん重要です。
つくっていただきたいのは、
税金が安い家ではなく、出ていくお金そのものが安くなり続ける家
住むほど快適で、未来の笑顔を増やせる家
そしてそれを次の世代へ渡せる、恩送りの器
です。
それでは、また次回。
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