家百マガジン

こんにちは。プレゼントデザイン 川端です。 大分、腰はましになってきました。最近、定期的に腰痛になっているので、運動しないといけないと痛感しています。 今日から、子供たちは学校がはじまり、通常運転になりました。 私は昨日からですが、腰のこともあり、たまっていた事務作業の整理と、平成4年度のグリーン化事業の申請など、設計以外の仕事をして、早めに帰りました。 今日から、がしがし、図面を書いています。 さて、昨日岐阜の森さんのメルマガにリノベの耐震性能を要求すべきかという内容を書かれていました。 まさしく、GW前に、関西のお客様とZOOMでお話した内容です。 そのお客様はご両親から受け継いだ、住宅があり、その家をリノベするか建て替えるかを悩まれていました。 何回かメールでやりとりしたのですが、やりとりの難しさを感じたのZOOMでお話しました。 それをメルマガで伝えるのは矛盾していますが、建て替えかリノベを判断する基準を３つに分けて整理したいと思います。 まず、大前提の話として、新築によく話題になる耐震等級と改修時に使う耐震診断は別ものです。 耐震等級1 建築基準法レベル耐震等級2 建築基準法レベル×1.25倍の強さ耐震等級3 建築基準法レベル×1.5倍の強さ と言われていますが、この「建築基準法レベル」というのがややこしい。 建築基準法では耐力壁の量とバランスを見ています。 単純に耐力壁を1.25倍、1.5倍にしたものを『耐震等級2相当、耐震等級3相当』と表現したりしている工務店がいますが、それらの建物は耐震等級はほぼ１００％満たしていません。 耐力壁が増えれば地震が来た時に、耐えうる力が増えます。 そして力は上層から下層に流れるので、その力に耐えうる梁（2階の床を支える構造材）や基礎が必要になってきます。 この梁や基礎が耐えれるか検討する方法が二つあります。 一つはスパン表あらかじめ樹種などによって、スパン（距離）によって梁の大きさを決めたり、基礎配筋を決める方法 もう一つは許容応力度計算実際に流れる力を計算して、梁や配筋を設計する方法です。 ここまでして、耐震等級（品確法）として認められます。 久しぶりに前段が長くなりましたが、耐震診断は壁の量とバランスを見るだけです。つまり梁の大きさや基礎配筋が耐えうるかまでは検討しません。 つまり、なんちゃって性能重視工務店がいう「耐震等級2相当」と同じものになります。 地震が来た時に人の生命を脅かすような壊れ方はしないかもしれないが、もう一度住むためには一定以上のお金が必要な改修工事になる可能性があります。 力の流れ型で、梁が折れたり、基礎が割れたりする可能性があるそんなイメージです。 最大で300万円もらえる長期優良住宅化リフォーム事業は耐震診断1.0以上でＯＫですので、上の話でいえば、「耐震等級１相当」になります。もちろん、評点を1.25、1.5にしても基礎や梁の補強をしなければ、それは耐震等級2相当、3相当でしかありません。 さて、中段も長くなりましたが、ここで、リノベをするかの3つのポイントです。 １．誰が住むのか２．大きさを望むのか３．伝統や思い出を残すのか 「誰が住むのか」 重要ですよね。 60代、70代の人であれば、自分たちだけが暮らせたらいいという判断になるので、リノベの選択でよいと思います。 「大きさを望むのか」小さな家の建て替えであれば、解体も新築工事費も抑えることが可能です。しかし、大きな家を建て替えるなら、解体費も新築費も現在の価格でいえば、大きな費用となります。その場合はリノベの判断でよいと思います。 「伝統や思い出を残す」少し地方に行けば、大きな屋敷や、今では調達不可能な柱や梁を使った古民家があります。それは日本の伝統の風景でもありますし、家族の思いでがつまった場所でもあります。その場合、お金をかけてでもリノベーションをするという判断ももちろんあります。 しかし、戦後に建てられた建物は品質よりも数を多く作ることに重視したものが多くあります。 それを若い夫婦が耐震性能も上げきれずに長い期間住むのはリスクが高いかなと思います。 特に広島市内は原爆で古き良き建築はほとんど焼けてしまっているので、戦後に建てられた建物がほとんどです。 インスペクションをした経験上もそう感じます。 こんなこと書いたら、若い人は家が持てないのではないかと怒られそうですが、 若い時に中古住宅を購入して、収入が安定したら、建て替えるというのも一つの方法です。 まもなく、長岡京で完成するお家のお客様も住み替えではありますが、同じような経緯をたどられています。 若い時に土地の価格になった不動産を取得し、寒さに耐えながら住み（苦笑）収入が安定してくる40代に建て替えれば、賃貸に支払わず、自分の不動産を持つことができます。 中古住宅の活用の一つの方法かなと考えます。 私はマンション暮らしで、来年に向けて、週末だけ暮らす住宅を江田島で計画しています。土地が150万円だからこそ、私の薄給でも可能になります。 住む家を生涯一つと限定しない方が、選択肢が広がるかもしれませんね。 それでは、また次回。

令和4年度グリーン事業募集開始。

緑って素敵だな

雨が続く時は、やっぱりイイですね！乾太くん！

これを知らないのは危険

上棟！！！

面倒な方がいい。

自宅に◯◯が

～次回、見学会について～

【八尾のTen-to HOUSE1年点検に行ってきました～　の話】

中古物件チェックです～

Q値とUA値の違いについて。

リノベであると嬉しいもの

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