こんばんは！
マルトの澤田です。
今日、長期金利が約30年ぶりの
高水準に達したニュースを見て、
3年後に借り換えを迎える私に
とって、こりゃ一大事だ！
と思い、筆を執りました（笑）
変動の方には申し訳ないの
ですが、今日は10年固定に
したお客様（私もそう）向け
にちょっと面白いシュミレー
ションしてみました
仮に10年固定の5年目で、残り
が25年とします。
固定がおわった時、残債が20年
で2000万円だとします。
5年後以降の金利の荒波をどう
乗り越えるべきか？
多くの有識者は「今後20年で
変動金利は2%～2.5%まで上がる」
と予測しています。
このリアルな現実を踏まえ、
ローンを組んでいる状態で
なかなか厳しいとは思うの
ですが、これからの5年間で
○月4万円×5年＝240万円
○ボーナス年20万×5年＝100万円
○貯蓄（へそくり）＝60万円
の合計400万円を用意した前提で、
3つの戦略を試算しました。
今回は流行りの「NISA」を
参考に入れました
さてどうなるかはこうご期待！
① 【自己資金0円】そのまま
変動へ借り換え
＜戦略＞
さっきの貯金はしません。
5年後に地銀の変動金利（1％）で
2000万をフルローン。
20年かけて2.5%までじわじわ
上がると想定。
＜試算＞
月々約9.2万円～開始し、金利上昇
に伴い最終的に約10.3万円へアップ
＜総返済額＞
約2380万円（金利上昇のパンチを
まともに食らいます）
② 【自己資金400万】
スーパーフラット8でガチガチ固定
＜戦略＞
貯めた400万円を内入れし、残り
1600万円をSBIアルヒの
スーパーフラット8（固定1.8%）
でロック
＜試算＞
月々約7.9万円で20年間ビタ一文
変わりません。
＜総返済額＞
400万＋ローン1600万＋利息310万
＝約2310万円
＜特徴＞
通常のフラットより金利がガツン
と優遇されるため、なんと
総返済額は①の変動より安くなり
ます。
しかも、月々の返済額は最初から
最後までずーっと7.9万円なので、
変動（9.2万～10.3万）よりも、
常に毎月1.3万～2.4万円安く
抑えられ、完全固定の圧倒的な
安心感が手に入ります。
③ 【自己資金400万】
NISA運用＋変動フルローン
＜戦略＞
400万円はローンに使わずNISA
（年利4%運用）へ。
ローンは①と同じ変動2000万。
＜試算＞
返済額は①と同じ約2380万円
ですが、400万円が20年後には
約880万円に。
＜実質負担＞
2380万－880万＝約1500万円
数字上はダントツで最安ですね
ここでちょっと立ち止まって
見ましょう
NISAがもつ「2つの危険性」
数字だけ見ると③が最強ですが、
住宅ローンにおいてNISAに
全振りすることには、リスクが
潜んでいます。
1.完済直前の大暴落で計画が
破綻するリスク
投資の世界では「長期ならプラス」
と言われますが、一本道では
ありません。
19年目まで順調でも、「さあ来年
完済だ」という20年目に大暴落が
来たら資産は一瞬で半減します。
最後の最後で計画がひっくり
返る危険性はあります。
2.変動金利の上昇にNISAが負ける
リスク
もし日本の金利が予測を超えて
3%などに急上昇した場合、
毎月の返済は跳ね上がります。
一方で世界景気が悪化して投資が
元本割れしたら、「毎月の返済は
苦しいのに、頼みの綱の資産も
減っている」という最悪の二重苦
に陥ります。
◎結論（というかあくまで私案）
20年間、金利や株価に一喜一憂
せず、ガッチリ枕を高くして
寝たい方は、コストパフォー
マンスも抜群になった②の
スーパーフラット8で完全固定
が絶対の正解です。
今回の資金計画なら、毎月の
返済額も一番低く抑えられます
から、それこそ、
「余ったお金をNISAに！」
なんて事も可能かと
万が一、完済間近に株価が暴落
しても、別の貯蓄や家計の余力
でカバーできるという、リスク
管理ができる方のみ、
③（NISA＋変動）のあまーい果実
を取りに行ってください（笑）
でもNISAって一般的に4％で運用
されてるって言いますから、
余程の金融ショックが起こらない
限り、③が一番良いのかな？？？
ちなみに今回の試算は「現在の
金利水準」ベースです。
つまり、、、
5年後には変動・固定ともに
スタート金利自体が上がって
いる可能性が高いからこそ、
今から「400万円を貯める目標」
を持つことが最大の防衛策に
なると思います。
あっ、もうNISA決定の人は、
今から突っ込み始めましょう！
注意して欲しいのは、ローン残額
がもっと多い方や、これから
ローンの方は、少し考え方が
変わりますのでご注意下さい。
5年後の満了日に向けて、我が家
にとっての「本当の安心」を
一緒に作戦会議しましょう！
わかりにくければ、いつでも
お気軽に相談してくださいませ
ではでは
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