凰建設の森です。
本日、ワクチン2回目。
1回目の時は腕の痛み、
頭痛、そして眠気？
色々あったので、
今回はどうなるか心配。
明日、学校なのですが
まともに授業ができるか、、
さて、本日はお金の話。
注文住宅というのは、
オーダーメイド商品。
オーダーメイド商品は、
少額の物であれば、
完成時だけの支払い
という物もあるかと思いますが
高額なオーダー商品は、
注文から完成に至るまで
分割してお金を払います。
オーダースーツなどは、
全額先払いで制作に掛かる
という仕組みの物も多い。
子育て世代だと、
オーダーランドセルも身近？
やっぱり全額先払いです。
その昔、ローンという仕組みが
無かった頃は、必要な材料や
大工さんの生活費などを、
都度支払いながら作るのが、
家だったわけですね。
しかしそれでは戦後復興の
為の家づくりが進んでいかない。
なので、住宅をローンで買う為の
仕組みを作り普及が進みました。
今でも残る住宅金融支援機構が
その始まりですね。
そして、その住宅ローンという
商品は、基本的には、完成した
建物に対しての割賦販売。
マンションや建売住宅などの、
完成済み商品であれば、
問題は無いのですが、
オーダーメイドである、
注文住宅の場合は、
やはり都度、お金を支払う
必要がある為、完成までに
建築会社に払うお金は、
自前で用意するか、
誰かに立て替えてもらう必要が。
その立て替えがつなぎ融資。
なので、基本的には、注文住宅の
家を建てる場合はつなぎ融資が
発生すると思った方がいい。
基本的にはという書き方をしたのは
もちろん、例外があるからです。
つなぎ融資に関わる人は、
建築会社、金融機関、住まい手
の三者になります。
この中の誰かが歩み寄れれば
つなぎ融資は発生しません。
建築会社が歩み寄るならば、
最終金一括で請求し、
途中のお金は貰わない形。
金融機関が歩み寄るならば
建築会社との契約後、
まだ家の形が無く、担保として
無価値な状態からでも
融資を実行してくれる形。
住まい手が歩み寄るならば、
中間金をどこかからかき集めて
つなぎ融資を受けなくする形。
建築会社は歩み寄ってくれるか。
普通に経営感覚を持っている
経営者であれば、そんなことはしない。
経営上、メリットよりもリスクの方が
かなり大きくなりますので。
逆に言えば、メリットがリスクを
上回れば受けてくれるかも。
請求は最終金一括にする代わりに、
請求額は1割増しにするとか。
それであれば、中間で貰うはずだった
お金を銀行から借り入れて運転資金に
回したとしても、最終金を貰えば
トータルでプラスになりそうなので、
受けてくれる人はいそうな気がします。
ただ、そんなことをやるよりは、
つなぎ融資を受けたほうが住まい手の
支出は少ないのでやるメリットは無い。
じゃあ、金融機関はどうか。
住宅ローンという商品を売る
金融機関も、ボランティアではない。
他の金融機関は競合先だし、
できればうちを選んでほしいと
思っているものです。
つなぎ融資を行わない事に対して
メリットがリスクを上回れば
受けてくれることもあります。
金融機関のリスクとは、
完成前に融資をした時に、
完成を待たずに建築会社が潰れて、
担保になる住宅が出来上がらず、
ローンが焦げ付いてしまう事。
メリットは色々です。例えば
他よりも高い金利で借りてくれる。
そもそも、選んでもらえる事
自体もメリットになります。
もし、金融機関のリスクが、
ゼロになったとしたらどうでしょう？
つまり、住宅が完成しないという
リスクが消滅したら。
住宅が確実に完成するという保証は
大きく分けて2つのルートが。
一つは、完成保証です。
万が一建築会社が潰れたとしても、
保険会社が引き継いで家を建てる
という保険商品に加入した請負契約。
それであれば、家は間違いなく
完成する為、金融機関のリスクは
ほぼゼロになります。
なので、完成保証の加入を条件に、
つなぎ融資を無くしてくれるという
金融機関があったりします。
また、逆の発想で、つなぎ融資を
使ってくれるなら、完成保証も
付きますよというサービスを
展開している事業者もあります。
↓ ↓
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もう一つのルートは、建築会社の信用。
例えば、誰がどう見ても、
この建築会社は家が建つまでの間に
倒産するなんてことは無い。
と言える会社の場合、
金融機関のリスクはゼロに近づく。
簡単に言えば、仕事の量に比して
財務内容が健全という事。
もっと端的に言うと、
1年分くらいの現金がある会社。
どのみちリスクが限りなくゼロなら
つなぎ融資不要と言った方が、
選んでもらいやすくなるうえに、
早く貸せますので、金利という
儲けが入り始めるのも早い。
金融機関にとっては
メリットだけが残る。
建築会社の経営内容が健全だと、
つなぎ融資を無くせる。
金融機関にとっても、
住まい手にとっても、
いいことづくめ。
建築会社が健全経営だとすると
経営者の努力と、それまでに
建築会社を選んでくれた
ＯＢさんの支えが主な理由です。
いつも言います。消費は投票。
とにかく目先のお金を安く。
そういう考え方なのであれば、
ギリギリで経営している会社が
引っかかってくるでしょう。
ギリギリ経営だと財務状況は
あまり良くないことが多いです。
当然、つなぎ融資は必要。
あなたが、リスク管理も考えて
依頼先を選ぶという人の場合。
目先のお金だけではなく、
その会社全体を見て選ぶでしょう。
経営が健全であれば、つなぎ不要で
貸してくれる金融機関もある。
つなぎ融資の有無で、食洗器を
買えるかどうかくらいの額が動く。
建築会社が健全経営なので、
つなぎが要らないとか、
ギリギリ経営なので必要とか、
本体価格とは別にかかるお金を
外部コストと言ったりします。
中国産の野菜は安いけど、
変な農薬が入っていたら、
後で医療費がかかってしまう。
みたいな事があった場合、
医療費が外部コストです。
目先のお金も外部コストも、
全部あなたが払うお金です。
本体価格のお金も、つなぎ融資も
やっぱりあなたが払うお金。
つなぎ融資が不要な分を、
断熱や窓、食洗器などに
回せた場合、トータルで
どちらが得か？
いつもお勧めしております。
そういう事も含めて、
生涯コストで判断しましょうと。
消費は投票。
あなたが選んだ建築会社は
回り回ってあなたの暮らしを
豊かなものにしてくれるか。
あなたの周りの人の暮らしを
豊かなものにしてくれるか。
たかがつなぎ融資のお話。
しかし、一事が万事。
全部は繋がっています。
家を建てるというのは、本当に
様々な要素を含んでいます。
実は、あなたの持っている
経営感覚みたいなものも、
試されているんですね。
是非、一家の大黒柱として、
我が家の経営も、気にしてみて。
家づくりに生かせる部分も
少なくありませんから。
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