短パン半そでの楽しい暮らしを実現するぜ！
【たぶん日刊】
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1) 取得価格・地価のいま（滋賀県）
2025年公示地価（全用途平均）
は前年比＋約1.0％。平均単価は約6.81万円/㎡
（坪約22.5万円）。住宅地平均は＋0.39％で
緩やかな上昇基調です。県公表の結果概要でも、
平均変動率が17年ぶりに下落→上昇へ
転じたことを確認。県内では、
琵琶湖南岸の都市（大津・草津・守山・栗東）
の商業地で上昇幅が拡大しています
（栗東市 商業地＋3.1％など）
住宅取得コストの“地代”側面は
南湖エリアでやや強含みです。 ?
2) 取引価格・流通の体感（近畿圏＝滋賀を含む）
中古戸建の平均「成約」価格は2025年
4?6月期で2,329万円と前年比▲0.1％の
ほぼ横ばい。一方で「新規売出」価格は
＋4.1％、在庫価格も＋1.9％。
在庫件数は＋13.6％で積み上がりが続き、
交渉余地が広がる構図です。 ?
新築一戸建て（近畿）の一戸平均価格は
2024年に3,794万円（＋3.1％）
平均土地面積は113㎡（前年比▲2.1％）と
都市圏では敷地のコンパクト化が進行。
滋賀は同じ近畿でも郊外比重が高く、
実勢はこの近畿平均より
広めになりやすい点に留意。 ?
3) 「土地サイズ」の実勢と“希望”
フラット35の実績ベース（土地付き注文住宅）
では、滋賀の平均敷地面積230.2㎡、
建物111.8㎡、建築費約3,315万円。
全国平均（敷地249.9㎡）よりやや小さいが、
都市圏平均よりは広いゾーンです。 ?
需要者の意識面では、直近で“買い替え検討”
比率が上昇、永住一択から「将来売る/貸す」
も視野に入れる傾向が強まり、
転用性の高い規模を選ぶ志向が
強まっています
4) 先行きをどう読むか
地価：2025年公示で反転上昇、
南湖都市圏の駅近・商業地は
上昇幅がやや拡大。住宅地は緩やかな
プラスで、特に草津・守山・栗東・大津の
利便エリアは底堅い見込み。
急騰というより、
微増～横ばい上限を基本線に。 ?
流通：在庫積み上がり＆成約横ばいが
続いており、中古戸建は選別買い、
価格交渉が効きやすい地合い。
売出強気→成約は足元で調整、
というギャップが続く可能性。 ?
金利環境：
短期金利連動の変動型住宅ローンは
低位維持が見込まれる。金利急騰リスクは
限定的だが、物価・為替次第
5) エリア別の示唆（ざっくり）
南湖ベルト（大津・草津・守山・栗東）：
地価の下支えが強く、駅徒歩・生活利便が
価格を牽引。将来売却も視野なら、
敷地はやや絞って性能・外構に
投資が合理的。 ?
湖東（近江八幡・野洲・東近江）～湖南：
市街化区域の区画整理地や、
商業集積近接は相対的に堅い。
通勤利便×学校区で実需が厚い。 ?
湖北・湖西の非中心部：
広い敷地は取りやすいが、
将来の流動性は場所により差。
眺望・環境価値（景観/リゾート要素）を
明示できる物件は別線で評価。 ?
6) 土地サイズの目安（意向×転売耐性の観点）
駅近・分譲地内（南湖都市圏）：
165?200㎡（50?60坪
）…駐車2台＋庭の“最小快適”。
建物100?115㎡でも外構と日照を両立しやすい
将来の売りやすさ良好。
郊外寄り/角地・南向き：
200?260㎡（60?80坪）
…平屋や外部空間（庇テラス/菜園）と相性◎
コストは上がるが暮らしの質が向上。
景観・環境重視の広め志向：
260?400㎡（80?120坪）
…管理負担を織り込めば資産性は“立地次第”
二世帯・離れ・アトリエまで視野。
実勢平均（フラット35・土地付注文の実績）
は230㎡前後、都市圏の一般新築（近畿平均）
は113㎡と“二極化”傾向。
ご自身の将来売却/賃貸の選択肢を残すなら
南湖の駅生活圏では50?70坪帯がバランス良。 ?
7) 取得タイミングと交渉のコツ
（2025年後半～2026年前半）
中古は在庫厚み×成約横ばいを追い風に、
価格・付帯工事・引渡し時期で総額調整を。
新規売出が強気でも“成約水準”の線を見る。 ?
新築土地取得は地価横ばい～微増を前提に、
造成コスト（外構/給排水負担金/地盤改良）
を早めに積み上げ、総事業費で比較。 ?
金利は急騰リスク小だが、
物価・資材の変動で建築費側がぶれやすい。
設計凍結と仕様確定のタイミング管理。
難しい笑
皆様の暮らしつくりの参考に
では！また明日！
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